Najem okazjonalny jest specyficzna formą najmu, unormowaną w ustawie o ochronie praw lokatorów, a konkretniej w art. 19a tejże ustawy. Znajdziemy tam definicję najmu okazjonalnego oraz obligatoryjne i fakultatywne warunki samej umowy. Ustawa określa też reżim prawny w jakim taka umowa powinna być zawarta oraz jej koszt dla stron.

Z umowy najmu okazjonalnego może skorzystać wyłącznie osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Dla tego typu podmiotów przewidziane są inne przepisy dotyczące najmu. Co więcej, najem okazjonalny dotyczy tylko lokali służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Nie można więc zastosować go do najmu lokali usługowych i w zakresie odpowiadającym potrzebom przedsiębiorstwa. W ten sposób ustawa ściśle określa grono podmiotów, które mogą skorzystać z instytucji najmu okazjonalnego i których interesy mają być tymi przepisami zabezpieczone. Przepisy określają, że umowa musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Nie ma też ograniczenia co do liczby umów więc można zawrzeć ją na krótki okres i w razie potrzeby i woli stron ponownie zawrzeć. Taka konstrukcja ma zapewnić stronom postulowaną i wygodną elastyczność w dostosowaniu okresu obowiązywania do ich potrzeb.

Aby skorzystać z umowy najmu okazjonalnego konieczne jest zachowanie odpowiedniej formy oraz zgłoszenie tego faktu odpowiedniemu dla miejsca zamieszkania właściciela naczelnikowi urzędu skarbowego. Są to warunki obligatoryjne, których niedotrzymanie skutkować będzie tym, że zawarta umowa nie stanie się umową najmu okazjonalnego tylko zwykłą umową najmu według prawa cywilnego ze wszelkimi jej konsekwencjami dla stron.

Umowa musi więc być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, a do samej umowy właściciel musi dołączyć odpowiednie załączniku, o których traktuje art. 19a ust. 3:

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d żądanie opróżnienia lokalu ust. 2;

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;

3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Po zawarciu umowy i skompletowaniu załączników właściciel ma 14 dni na zgłoszenie faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. Najemcy przysługuje tutaj prawo do wglądu do złożonego zgłoszenia. Dopiero tak zawarta umowa jest w pełni prawnie skuteczna i nabiera cech umowy najmu okazjonalnego.

Aby zachować wymaganą formę umowy powinna ona być zawierana przy udziale notariusza. Potwierdza on tożsamość stron umowy i przyjmuje oświadczenie woli stron, w tym oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz zobowiązaniu do opróżnieniu lokalu. Najemca zobowiązany jest do wskazania lokalu zastępczego, w którym będzie mógł zamieszkać w wypadku wykonania egzekucji i konieczności opuszczenia lokalu. Na żądanie wynajmującego wymagany może być podpis notarialnie poświadczony osoby będącej właścicielem powyższego lokalu lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny.

Warto dodać, że ustawa określa maksymalne wynagrodzenie notariusza za sporządzenie tego typu umowy i jest to równowartość 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę ustalanym na mocy rozporządzenia Rady Ministrów, które obecnie wynosi 2800zł.

Umowa wygasa po okresie na jaki została zawarta lub w toku wypowiedzenia z zachowaniem stosownego okresu wypowiedzenia. Przepisy dotyczące procedury opróżnienia lokalu znajdują się w art. 19d:

1. Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

2. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

3. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:

1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;

2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;

3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

4. W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w ust. 3 pkt 3, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa w art. 19a umowa najmu okazjonalnego lokalu ust. 2 pkt 1. Do wniosku załącza się:

1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;

2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;

3) potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b zgłoszenie najmu okazjonalnego lokalu ust. 1.

5. W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w art. 19a umowa najmu okazjonalnego lokalu ust. 3, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Jak widać instytucja najmu okazjonalnego została stworzona z myślą zabezpieczeniu interesów właścicieli lokali, będących osobami fizycznymi przed nieuczciwymi lokatorami. Rozwiązanie to ma swoja wady i zalety, ale jest rozsądną alternatywą dla klasycznego najmu, który mocno ogranicza właścicielom dochodzenie swoich praw do lokalu różnych losowych sytuacjach po stronie najemcy. Nie wszyscy jednak wiedza o możliwości skorzystania z tego typu rozwiązania więc w razie jakichkolwiek pytań zachęcamy do kontaktu z nami. Pomożemy rozwiać wszelkie prawne wątpliwości dotyczące najmu okazjonalnego i nie tylko.

Można do nas pisać na adres kontakt@poznajfakty.pl, zachęcamy także do zapoznania się z naszymi materiałami na platformie wideo.

Piotr Cichocki